Los costos reales de tener propiedad en Florida

Antes de que un comprador haga una oferta le armamos el mismo cuadro: seis renglones anuales, con el número real de esa dirección, no un promedio. Este es el cuadro.

1. Impuesto predial

Se calcula sobre el valor tasado por el condado y la tasa depende del municipio. Dos advertencias que cuestan dinero: la exención de vivienda habitual (homestead), que limita cuánto puede subir la tasación cada año, no aplica a una segunda vivienda ni a una propiedad de renta. Y el valor tasado suele reajustarse al valor de compra el año siguiente a la venta, de modo que el impuesto que pagaba el dueño anterior no es el que va a pagar usted. Ese es el error más común y el más caro.

2. Cuota de condominio

Mensual, y en edificios con muchos servicios es el renglón que más sorprende. Cubre la póliza maestra, las áreas comunes, el personal y las reservas. Mire además el historial de derramas de los últimos cinco años: una cuota baja en un edificio que se financia a base de derramas no es una cuota baja.

3. Seguro

La póliza maestra del edificio cubre la estructura; usted asegura el interior de su unidad y su responsabilidad civil. Si la propiedad está en zona inundable, el seguro de inundación se contrata aparte y no es opcional cuando hay hipoteca. Las primas en Florida se han reajustado con fuerza; cotícelas antes de fijar el presupuesto, no después de firmar.

4. Administración y vacancia

Si renta, la administración se cobra como porcentaje del alquiler cobrado, más habitualmente una comisión por colocar cada inquilino nuevo. Y presupueste vacancia: un cálculo que asume doce meses de renta al año es un cálculo optimista, no un presupuesto.

5. Mantenimiento

El interior es suyo: electrodomésticos, aire acondicionado, calentador, pintura. En un clima de sal y humedad los equipos duran menos que en un clima seco, y el aire acondicionado trabaja todo el año.

6. La estructura

La LLC tiene una renovación anual ante el estado de Florida y una declaración anual, más la contabilidad que la mantiene en regla. Es el renglón más pequeño de los seis y el único que la mayoría de la gente sí recuerda.

Sumados, estos seis renglones son la diferencia entre el rendimiento que aparece en un anuncio y el que llega a su cuenta. Preferimos que ese número le decepcione en una llamada a que le sorprenda en enero.